La Commissione Ue presenta l’Affordable Housing Act – di Alessandro Butticé

BRUXELLES\ aise\ - La crisi della casa entra sempre più decisamente nell’agenda europea. La Commissione ha presentato a Bruxelles, mercoledì 9 settembre, l’Affordable Housing Act, la proposta di “Regolamento europeo per l’abitazione accessibile”, destinata a fornire alle autorità nazionali, regionali e locali un quadro giuridico comune per intervenire nelle zone dove prezzi e affitti rendono sempre più difficile trovare un’abitazione a costi sostenibili.
Il provvedimento è stato illustrato dalla vicepresidente esecutiva Teresa Ribera e dal commissario per l’Energia e l’Edilizia abitativa Dan Jørgensen.
La Commissione indica come obiettivo l’accesso ad abitazioni economicamente accessibili, sostenibili e di buona qualità.
“Affordable housing” secondo la Commissione europea non significa soltanto edilizia sociale: indica più ampiamente una casa il cui costo, in acquisto o in affitto, sia sostenibile rispetto al reddito delle famiglie. Il problema ha assunto dimensioni europee: secondo la Commissione, dal 2013 i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati di oltre il 60% e gli affitti medi di circa il 20%, con incrementi ancora maggiori in molte aree urbane.
Un punto va chiarito subito: Bruxelles non introduce un divieto europeo delle seconde case o degli affitti brevi e non assume la competenza generale sulla politica abitativa, che resta principalmente nazionale, regionale e locale. La proposta stabilisce invece le condizioni entro le quali le autorità competenti potranno intervenire, se la legislazione nazionale lo permette, quando esista un’effettiva situazione di emergenza abitativa.
Il cuore del nuovo sistema è infatti la definizione delle “aree sotto stress abitativo”. Non basterà dichiarare che le case sono troppo care. Occorreranno dati oggettivi, trasparenti e verificabili. Il parametro principale sarà il rapporto tra prezzo medio dell’abitazione e reddito disponibile pro capite: la soglia è fissata a otto, cioè l’equivalente di otto anni di reddito per acquistare un’abitazione media. Dovrà inoltre risultare un peggioramento nell’arco degli ultimi dieci anni e la previsione che lo squilibrio non si attenui nei tre successivi. Se il rapporto raggiunge dieci, non sarà necessario dimostrare anche l’aumento nel decennio precedente. Saranno valutati inoltre andamento della popolazione, domanda e offerta di abitazioni.
È nelle zone così individuate che le autorità potranno eventualmente limitare gli affitti turistici di breve durata riguardanti immobili diversi dall’abitazione principale e, a determinate condizioni, intervenire sull’acquisto o sull’utilizzazione di immobili non destinati a residenza principale.
I Comuni però non riceveranno una cambiale in bianco. Per intervenire sugli affitti brevi dovranno dimostrare che quell’attività ha prodotto per almeno tre anni un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni. Analoga dimostrazione sarà necessaria per misure riguardanti acquisti e utilizzi diversi dalla residenza principale. Le restrizioni dovranno essere non discriminatorie, circoscritte territorialmente, necessarie e proporzionate, verificando prima se esistano alternative meno restrittive.
Per i proprietari è una distinzione importante. La locazione breve della propria abitazione principale è esclusa dalle restrizioni previste dal regolamento. Per seconde case e immobili destinati prevalentemente agli affitti turistici potranno invece essere introdotti limiti nelle aree realmente sotto pressione, privilegiando comunque, quando possibile, misure meno drastiche rispetto ai divieti assoluti.
Il testo affronta anche il problema degli immobili lasciati vuoti a lungo. Eventuali misure dovranno tenere conto delle circostanze del proprietario: tra le giustificazioni sono espressamente previste assenze temporanee per lavoro, studio, formazione o salute, successioni in corso, impedimenti giuridici e inabitabilità dell’immobile.
Importanti anche le garanzie. Le restrizioni connesse all’acquisto potranno applicarsi soltanto agli immobili acquistati dopo l’entrata in vigore della specifica misura locale; per le situazioni legittimamente esistenti dovranno essere previste adeguate disposizioni transitorie. Proprietari, cittadini e imprese interessati avranno inoltre diritto a garanzie procedurali e alla possibilità di ricorrere davanti a un giudice.
Le misure avranno una durata massima iniziale di cinque anni e potranno essere prorogate solo dopo una nuova verifica. Se le condizioni che le giustificavano vengono meno, dovranno essere ritirate. Motivazioni, territorio interessato e durata dovranno essere resi pubblici.
Per cittadini, giovani, famiglie e lavoratori che faticano a trovare casa, l’obiettivo è liberare maggiore offerta per la residenza stabile e contenere la pressione su prezzi e affitti. La stessa Commissione riconosce però che intervenire su seconde case e affitti brevi non può risolvere da solo il problema: occorre soprattutto aumentare l’offerta, costruendo nuove abitazioni, recuperando quelle inutilizzate e investendo nell’edilizia sociale e accessibile. La strategia europea punta infatti anche a nuove costruzioni e ristrutturazioni, procedure autorizzative più rapide e maggiori investimenti pubblici e privati.
La filosofia del pacchetto è dunque un equilibrio non semplice: più strumenti ai territori per affrontare l’emergenza casa, ma senza trasformare la crisi abitativa in un lasciapassare per comprimere indiscriminatamente il diritto di proprietà. Ogni limitazione dovrà poggiare su dati, essere proporzionata, temporanea, trasparente e contestabile in giudizio. E, trattandosi per ora di una proposta di regolamento, la parola passa adesso al Parlamento europeo e al Consiglio per l’iter legislativo. (alessandro butticé\aise)